家づくりや土地探しを進める中で、「建ぺい率」「容積率」という言葉を見かけたことはありませんか？
これらは土地にどんな建物を建てられるかを左右する重要な指標で、理想の家を実現するためにも正しい理解が欠かせません。

この記事では、建ぺい率と容積率の意味や計算方法、制限の緩和条件や注意点までをわかりやすく解説します。

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建ぺい率・容積率とは？基本の意味を理解しよう

建ぺい率とは

**建ぺい率（建蔽率）**は、敷地面積に対して建築面積が占める割合を示します。

• 例）建ぺい率60％の土地なら、100㎡の敷地に対して最大60㎡までの建物が建てられます。

建ぺい率は都市の用途地域によって異なり、住宅地では30～60%、商業地では80%と高めに設定されています。

容積率とは

容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。

• 例）容積率200％の土地なら、100㎡の敷地で最大200㎡の延床面積の建物が建てられます。

容積率が高ければ階数を増やせる可能性があり、都市部のように土地が限られたエリアでは有効に活用されます。

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建ぺい率・容積率の用途地域別一覧

用途地域	主な建物用途	建ぺい率（％）	容積率（％）
第1種低層住居専用地域	小規模住宅・学校など	30〜60	50〜200
第2種中高層住居専用地域	中規模店舗・病院など	50〜70	100〜300
商業地域	店舗・オフィス・住宅など	80	最大1300
工業地域	工場・倉庫など	50〜60	最大400

用途地域ごとの制限により、建てられる家の規模や構造に影響します。

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建ぺい率・容積率の計算方法

基本計算式

• 建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
• 容積率 ＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100

【例】敷地面積100㎡、建築面積50㎡、延べ床面積80㎡の場合：

• 建ぺい率：50 ÷ 100 × 100 ＝ 50％
• 容積率：80 ÷ 100 × 100 ＝ 80％

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制限が緩和されるケースもある

条件次第では建ぺい率・容積率の制限が緩和されることがあります。

建ぺい率の緩和条件

• 角地や2方道路に接している土地
• 防火地域・準防火地域で、耐火建築物を建てる場合
  → 最大で10～20％緩和されることもあります。

容積率の緩和条件

• 前面道路の幅が15m以上
• 地下室やロフト、小屋裏収納がある
• ビルトインガレージがある
  → 条件により、これらの床面積を容積率計算から除外可能です。

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建ぺい率・容積率に関する注意点

① 他にもある建築制限

建ぺい率・容積率のほかに、以下の規制が建物の大きさを左右します。

• 斜線制限（北側・隣地・道路）
• 日影規制
• 絶対高さ制限
• 高度地区の制限

思ったよりも高さや広さが確保できないケースもあるため、設計前に総合的にチェックしましょう。

② オーバーすると違法建築になる

建ぺい率や容積率を超えて建てた建物は違法建築扱いになります。

• 融資不可・資産価値の低下
• 売却・リフォーム時に問題が生じる

建築時だけでなく、将来的な資産価値にも関わるため、必ず守るべき規制です。

理想の家づくりには正しい土地選びから

建ぺい率・容積率は、希望の間取りや階数、外観などに直接関わるため、土地購入の前に必ずチェックしましょう。

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